最近，花旗银行的房地产研究报告引发广泛关注，主要指出未来两年中国的新房供应预计会下降30%。虽然这种变化看似严重，但实际上这是市场调整的正常现象。报告中提到，这一减少主要是由于开发商主动撤出市场，供应的减少与房源被抢光并没有直接关联。数据显示，过去五年中，中国300个城市的住宅用地成交面积大幅缩水，从峰值的超过11亿平方米降至去年的不足4亿平方米，开发商的数量也从近10万家减少到不足5万家，民营房企大多数已经退出新增开发市场。
当前的市场政策对开发商的压力加大，要求预售房屋达到主体封顶才可收款，导致小型开发商难以承受。实际上，市场上对房产的供应量已经远超实际需求，销售端的需求量也在减少。
在全国范围内，待售商品房的面积依然庞大，但存在不均衡。虽然整体面积达到7500万平方米，超过2015年时的水平，但其中30%为商铺、写字楼和车位，真正的住宅库存主要集中在低线城市。这种不均衡明显影响房价，核心区域一线城市的商品住宅去化周期较短，而三四线城市则长达两年，导致价格出现分化。
与2015年的去库存比，这次的情况有所不同。当年通过发放资金和提高杠杆促进市场，而现在这两项措施均不复存在。居民负债率正在降低，更多人倾向于提前还款，减轻财务压力。
值得注意的是，二手房市场的交易量首次占到总交易的一半以上，这标志着市场正在向存量时代转变，定价权逐渐从新房转向二手房。在这种情况下，核心区域的房产价值预计会有所提高，但与普通购房者的关系不大，未来的市场动态仍需密切关注。
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